Проверка участка делится на две части: юридическую (кто собственник и может ли он продать) и техническую (можно ли на этой земле построить то, что вы планируете). Пропуск любой из них превращает покупку в лотерею.
Юридическая проверка
- Выписка ЕГРН: собственник, вид права, ограничения, аресты, ипотека.
- История перехода прав: частая смена собственников за короткий срок — повод насторожиться.
- Продавец: банкротство (ЕФРСБ), исполнительные производства (ФССП), действительность паспорта (МВД).
- Согласие супруга и отсутствие несовершеннолетних собственников.
- Отсутствие судебных споров по участку — поиск по адресу и кадастровому номеру на сайтах судов.
Градостроительная проверка
- Категория земель и ВРИ должны допускать строительство жилого дома.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета: территориальная зона, отступы, процент застройки, этажность.
- Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, санитарные зоны.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — самый точный документ о том, что и где можно построить.
Техническая проверка
- Вынос границ в натуру кадастровым инженером — совпадают ли забор и межевые знаки с данными ЕГРН.
- Инженерно-геологические изыскания: уровень грунтовых вод, тип грунта, пучинистость.
- Реальная возможность подключения: расстояние до сетей, наличие мощности.
Вынос границ стоит несравнимо меньше самого участка, но избавляет от ситуации, когда половина вашего будущего гаража оказывается на земле соседа.
Источники и нормативная база:
- Земельный кодекс РФ
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Градостроительный кодекс РФ